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正规论文发表房地产论文范文下载参考

发(fa)布时间:2014-07-22 15:39:02更(geng)新时间:2014-07-22 15:39:37所属分类:房地产论文浏览:1次 更多优质资料,可以联系在线客服索取!

随着市场竞争愈来愈激烈,房地产利润逐渐回归社会理性水平,随之房地产业开始进入了一个新的阶段,需要重新洗牌,对于企业来说不仅是一个挑战,更是一个机遇。由于受到金融危机的影响,再加上国家地方的政策调控,房地产已经不再像过去那样暴利,因此需要开发

  随(sui)着市场竞(jing)争(zheng)愈来愈激烈,房(fang)地产(chan)(chan)利润逐渐回归社会理(li)性水平,随(sui)之房(fang)地产(chan)(chan)业开(kai)始(shi)进(jin)入了(le)一个新的阶段,需(xu)要重(zhong)新洗牌,对于(yu)(yu)企业来说不仅(jin)是一个挑(tiao)战,更是一个机(ji)遇。由于(yu)(yu)受到金融危机(ji)的影响,再加上(shang)国家地方的政策调(diao)控(kong),房(fang)地产(chan)(chan)已经不再像过(guo)去那(nei)样(yang)暴(bao)利,因此需(xu)要开(kai)发商对房(fang)地产(chan)(chan)项目成(cheng)(cheng)本(ben)进(jin)行严格控(kong)制(zhi)。成(cheng)(cheng)本(ben)控(kong)制(zhi)关系(xi)到房(fang)地产(chan)(chan)企业的经济(ji)效益和发展(zhan)。只有做(zuo)到这点,企业才能持续发展(zhan),在未来的经济(ji)竞(jing)争(zheng)中立于(yu)(yu)不败之地。

  摘(zhai)要:伴(ban)随着国(guo)家对(dui)房地(di)产(chan)(chan)(chan)业的(de)宏观调控(kong)以及市(shi)场竞争(zheng)的(de)日益(yi)激(ji)烈,房地(di)产(chan)(chan)(chan)项目的(de)全寿(shou)命周(zhou)期成本控(kong)制(zhi)研(yan)(yan)究(jiu)成为(wei)非常(chang)重要的(de)研(yan)(yan)究(jiu)课(ke)题,国(guo)内(nei)外针对(dui)房地(di)产(chan)(chan)(chan)项目成本控(kong)制(zhi)的(de)讨论和研(yan)(yan)究(jiu)也越(yue)来越(yue)多。本文着眼于全寿(shou)命周(zhou)期理论,从房地(di)产(chan)(chan)(chan)项目的(de)成本控(kong)制(zhi)现(xian)状(zhuang)入(ru)手,分析了房地(di)产(chan)(chan)(chan)项目的(de)全寿(shou)命周(zhou)期成本控(kong)制(zhi)的(de)特(te)点,探讨了房地(di)产(chan)(chan)(chan)项目成本控(kong)制(zhi)的(de)方法。

  关键词:正规论文发表,房地产,成本控制,全寿命周期

  0前(qian)言

  房(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)行(xing)业(ye)粗放(fang)开(kai)发(fa)(fa)模式已经(jing)不(bu)(bu)适(shi)合(he)(he)现在行(xing)业(ye)的(de)(de)(de)(de)发(fa)(fa)展,因此我们探索(suo)出(chu)适(shi)合(he)(he)现阶段(duan)的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)精细化(hua)管(guan)理(li)(li)模式,无论是房(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)行(xing)业(ye)的(de)(de)(de)(de)快速发(fa)(fa)展,还是行(xing)业(ye)利润空间变(bian)化(hua), 成(cheng)(cheng)本(ben)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)作为(wei)房(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)成(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)理(li)(li)重要内(nei)容已经(jing)成(cheng)(cheng)为(wei)普遍(bian)关注并亟需(xu)解决的(de)(de)(de)(de)核(he)心(xin)问题。“工程项目(mu)全(quan)寿命周(zhou)期成(cheng)(cheng)本(ben)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)”模式作为(wei)一种全(quan)新成(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)理(li)(li)范式, 以(yi)其完善的(de)(de)(de)(de)前馈成(cheng)(cheng)本(ben)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)理(li)(li)念(nian)、超凡的(de)(de)(de)(de)事(shi)中(zhong)成(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)理(li)(li)意识和(he)及时(shi)的(de)(de)(de)(de)事(shi)后成(cheng)(cheng)本(ben)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)措施(shi),不(bu)(bu)仅符合(he)(he)生态(tai)建筑理(li)(li)念(nian)和(he)市场经(jing)济发(fa)(fa)展,而且越(yue)来越(yue)受到建筑业(ye)实务领域(yu)和(he)学术届的(de)(de)(de)(de)认(ren)可。对房(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)本(ben)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)进行(xing)深入研(yan)究,这对于提高房(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)企业(ye)的(de)(de)(de)(de)经(jing)济效益和(he)维护(hu)房(fang)地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)市场持续健康发(fa)(fa)展具有重要的(de)(de)(de)(de)意义。

  1 房地(di)产项目成本(ben)控制特点

  成(cheng)(cheng)本能够在一(yi)定程度上反应出(chu)一(yi)个(ge)企业的管理水平(ping)和经营水平(ping),而房(fang)地产项目的开发不(bu)同于(yu)一(yi)般(ban)商(shang)品的开发,它具(ju)有(you)成(cheng)(cheng)本控制的周期长(zhang),变化(hua)大,投入多等特点,这(zhei)对房(fang)地产企业的成(cheng)(cheng)本控制造成(cheng)(cheng)一(yi)定困难。

  1.1 主(zhu)体多(duo)

  一个(ge)建(jian)设项(xiang)目涉(she)及很(hen)多主体,包括房地产开发企(qi)业,项(xiang)目施工方,消费者等(deng)等(deng)。

  1.2 阶段多

  全(quan)寿命周期(qi)成本由很多阶(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)组成,每个阶(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)的成本控制都不(bu)同,必须使用(yong)不(bu)同的方法(fa),这些阶(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)之间互相联系(xi),互相影响(xiang),整(zheng)个项目的全(quan)寿命周期(qi)成本并不(bu)是哥哥阶(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)成本的简单(dan)相加,而是前一个阶(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)发生(sheng)的成本影响(xiang)后(hou)一个阶(jie)段(duan)(duan)(duan)(duan)。

  1.3 过程(cheng)复杂

  房地(di)产开发项目(mu)内容多(duo),周(zhou)期(qi)长(zhang),传(chuan)统的(de)(de)建设(she)项目(mu)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)注重(zhong)建设(she)期(qi)的(de)(de)成(cheng)本控制,但是全寿命(ming)周(zhou)期(qi)成(cheng)本控制不(bu)仅需(xu)要(yao)(yao)(yao)考(kao)虑(lv)(lv)施工阶段(duan)的(de)(de)成(cheng)本,还要(yao)(yao)(yao)考(kao)虑(lv)(lv)到运(yun)营维护(hu)和(he)回收保费(fei)阶段(duan)的(de)(de)成(cheng)本,不(bu)仅要(yao)(yao)(yao)考(kao)虑(lv)(lv)业(ye)主(zhu)的(de)(de)成(cheng)本,还要(yao)(yao)(yao)考(kao)虑(lv)(lv)社会成(cheng)本和(he)使用阶段(duan)的(de)(de)成(cheng)本。

  2房地产(chan)项目中全(quan)寿命(ming)周期投资控(kong)制措施(shi)

  房(fang)地产(chan)项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)全(quan)寿命周期成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)是(shi)(shi)指(zhi)在建设(she)(she)期涉及到的全(quan)部建设(she)(she)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben),是(shi)(shi)将项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)从决策酝酿(niang)阶段(duan)开始一直到最(zui)后(hou)的运营维(wei)护等阶段(duan)产(chan)生(sheng)的所有(you)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)全(quan)部计(ji)算在内,所以,项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控(kong)制应贯穿在整(zheng)个(ge)建设(she)(she)项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的全(quan)寿命周期。房(fang)地产(chan)项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控(kong)制就是(shi)(shi)在建设(she)(she)项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)全(quan)寿命周期中,将项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)总成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控(kong)制在预(yu)算投资额内,随时纠正发生(sheng)的偏差,以保证项(xiang)(xiang)目(mu)(mu)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控(kong)制目(mu)(mu)标的实现。

  2.1投资阶段(duan):

  首先在(zai)项(xiang)(xiang)目(mu)投资(zi)决策阶段,开发(fa)商应(ying)该明确产(chan)(chan)(chan)品的(de)定位,运用(yong)技(ji)术经济(ji)分(fen)析方法(fa),通过对产(chan)(chan)(chan)品的(de)经济(ji)效益和社(she)会效益进行(xing)分(fen)析,从多个(ge)(ge)可(ke)(ke)行(xing)性(xing)(xing)方案中,选择全寿命周期费用(yong)最小(xiao)化(hua)的(de)投资(zi)方案,以达到降(jiang)低(di)成(cheng)本的(de)目(mu)的(de)。其(qi)次开发(fa)商在(zai)项(xiang)(xiang)目(mu)开始之前应(ying)该对当地(di)(di)进行(xing)实地(di)(di)考察,把各个(ge)(ge)项(xiang)(xiang)目(mu)可(ke)(ke)能发(fa)生的(de)成(cheng)本费用(yong)综合起来加以考虑,做好项(xiang)(xiang)目(mu)可(ke)(ke)行(xing)性(xing)(xing)研究(jiu)报告的(de)编(bian)制工(gong)作,投资(zi)估算(suan)是(shi)拟建(jian)工(gong)程编(bian)制项(xiang)(xiang)目(mu)建(jian)议书、可(ke)(ke)行(xing)性(xing)(xing)研究(jiu)报告的(de)重要组成(cheng)部(bu)分(fen),因(yin)此要特别重视(shi)房地(di)(di)产(chan)(chan)(chan)项(xiang)(xiang)目(mu)投资(zi)估算(suan)的(de)编(bian)制与审核工(gong)作。

  2.2设计(ji)阶段:

  工程项(xiang)目成(cheng)本控(kong)制(zhi)过程中最重要(yao)的(de)(de)阶(jie)段(duan)是设计(ji)(ji)(ji)阶(jie)段(duan)的(de)(de)成(cheng)本控(kong)制(zhi)。房地产(chan)开发企业要(yao)降(jiang)低项(xiang)目成(cheng)本,就必须(xu)严格的(de)(de)控(kong)制(zhi)设计(ji)(ji)(ji)阶(jie)段(duan)。这是由于(yu)设计(ji)(ji)(ji)对(dui)工程成(cheng)本起着决定性(xing)的(de)(de)作用(yong)(yong),它决定工程方(fang)案的(de)(de)构造方(fang)式、结构系统(tong)、所用(yong)(yong)材料以及设备种(zhong)类、型号等,同时设计(ji)(ji)(ji)质量将会严重影响工程的(de)(de)使用(yong)(yong)功能、寿命和维修费用(yong)(yong)。因此(ci)我(wo)们要(yao)充分重视工程设计(ji)(ji)(ji)的(de)(de)重要(yao)性(xing),科学合(he)理(li)的(de)(de)房地产(chan)开发项(xiang)目设计(ji)(ji)(ji)对(dui)项(xiang)目成(cheng)本有着重要(yao)意义。

  2.3招投标阶段投资控制

  为了提(ti)高(gao)竞争力,降低造(zao)价(jia),减少不必要的成本(ben),采用招(zhao)标方式选择工(gong)(gong)程施工(gong)(gong)单位与建筑(zhu)材(cai)料供应(ying)商是控(kong)制(zhi)工(gong)(gong)程成本(ben)的最佳方法。编制(zhi)标底时,一般采用单价(jia)合(he)(he)同,单价(jia)合(he)(he)同能有效提(ti)高(gao)建筑(zhu)承包商队(dui)成本(ben)控(kong)制(zhi)的积极性。

  2.4施(shi)工阶(jie)段投资控制

  项(xiang)(xiang)目(mu)施工(gong)(gong)(gong)成本控(kong)制(zhi)是指监督、调节和控(kong)制(zhi)施工(gong)(gong)(gong)时(shi)产(chan)生的(de)人(ren)力、物力和各项(xiang)(xiang)费用开支,及时(shi)预(yu)(yu)防和发现施工(gong)(gong)(gong)中与工(gong)(gong)(gong)程预(yu)(yu)算之间(jian)存在的(de)偏差,采(cai)取措施消除(chu)不合(he)理的(de)因素,及时(shi)修正(zheng),将项(xiang)(xiang)目(mu)施工(gong)(gong)(gong)成本控(kong)制(zhi)在工(gong)(gong)(gong)程预(yu)(yu)算成本内(nei),保(bao)证建设项(xiang)(xiang)目(mu)的(de)顺利实现。项(xiang)(xiang)目(mu)的(de)运营成本直接(jie)受工(gong)(gong)(gong)程质量(liang)的(de)影响,所以在项(xiang)(xiang)目(mu)施工(gong)(gong)(gong)阶段不仅要保(bao)证项(xiang)(xiang)目(mu)工(gong)(gong)(gong)程质量(liang),还(hai)要做好工(gong)(gong)(gong)程成本的(de)控(kong)制(zhi),为运营成本的(de)节约打下更坚实的(de)基础。

  其次(ci)要对工程(cheng)(cheng)变(bian)更(geng)和索赔加(jia)强管理。项目进(jin)行当中(zhong)不可(ke)避免的(de)会出(chu)现(xian)一些工程(cheng)(cheng)变(bian)更(geng),其变(bian)更(geng)内容要尽可(ke)能(neng)控制在变(bian)更(geng)项目实(shi)施以前,在实(shi)施过程(cheng)(cheng)中(zhong)出(chu)现(xian)的(de)变(bian)更(geng)分项需严格按照约定时(shi)限和程(cheng)(cheng)序(xu)进(jin)行。在变(bian)更(geng)下达的(de)同时(shi),应(ying)随即(ji)附加(jia)变(bian)更(geng)价款在工程(cheng)(cheng)总(zong)值中(zhong)的(de)调整预算,以免成为被(bei)动的(de)事(shi)后控制。此外(wai)还(hai)应(ying)做好设计、审计、监理等(deng)项目的(de)合同费(fei)用计算和索赔控制。

  2.5运营和维护(hu)阶段成本控制

  在运(yun)营(ying)(ying)维(wei)(wei)护(hu)阶(jie)段,房地产企(qi)业要想办法降低运(yun)行(xing)和(he)维(wei)(wei)护(hu)费,做好(hao)合理安排资(zi)金(jin)及投资(zi)回收。制定房地产项目(mu)(mu)运(yun)营(ying)(ying)和(he)维(wei)(wei)护(hu)方案,达(da)到全寿命周期成本最低化(hua)。运(yun)用现(xian)代经营(ying)(ying)手段和(he)修缮(shan)技术,按合同对已投入使用的(de)(de)各类设施(shi)(shi)(shi)(shi)实施(shi)(shi)(shi)(shi)多功(gong)能、全方位(wei)的(de)(de)统一管理,为(wei)项目(mu)(mu)的(de)(de)产权人(ren)和(he)使用人(ren)提供更好(hao)的(de)(de)服务,以提高(gao)设施(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)实用价(jia)值和(he)经济价(jia)值,有效降低运(yun)营(ying)(ying)和(he)维(wei)(wei)护(hu)成本。工程(cheng)的(de)(de)保修从签订施(shi)(shi)(shi)(shi)工合同时(shi)就(jiu)应附(fu)加明确的(de)(de)补(bu)充条(tiao)款,特别是工程(cheng)质(zhi)量(liang)常(chang)出(chu)现(xian)的(de)(de)质(zhi)量(liang)问(wen)题的(de)(de)解决流程(cheng)、措施(shi)(shi)(shi)(shi)、扣款额度等,使项目(mu)(mu)使用过(guo)程(cheng)中(zhong)的(de)(de)正常(chang)维(wei)(wei)护(hu)能够及时(shi)进行(xing)。

  3 结(jie)论

  综上(shang)所述(shu),房(fang)地产(chan)企业的(de)(de)(de)(de)投(tou)资(zi)(zi)管理核心(xin)重(zhong)点在(zai)于对(dui)(dui)建设(she)项(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本进行(xing)(xing)(xing)控制(zhi),能(neng)有(you)效(xiao)(xiao)提高房(fang)地产(chan)企业竞争(zheng)力(li)。在(zai)房(fang)地产(chan)项(xiang)目(mu)成(cheng)本控制(zhi)过程中(zhong)应对(dui)(dui)项(xiang)目(mu)实(shi)施全(quan)寿命周期成(cheng)本控制(zhi),并在(zai)此(ci)基础上(shang)进行(xing)(xing)(xing)分阶段控制(zhi),由于不(bu)同阶段投(tou)资(zi)(zi)管理的(de)(de)(de)(de)侧重(zhong)点有(you)所不(bu)同,因此(ci),需(xu)要明确全(quan)寿命周期每(mei)个阶段的(de)(de)(de)(de)投(tou)资(zi)(zi)目(mu)标(biao),针对(dui)(dui)不(bu)同阶段采取不(bu)同的(de)(de)(de)(de)控制(zhi)方法,进行(xing)(xing)(xing)有(you)效(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)投(tou)资(zi)(zi)管理,才能(neng)够(gou)促使房(fang)地产(chan)开发项(xiang)目(mu)顺(shun)利(li)实(shi)施,最终实(shi)现房(fang)地产(chan)项(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)投(tou)资(zi)(zi)效(xiao)(xiao)益。

  参考(kao)文献:

  1、李静,王纲彬(bin),房(fang)地产项目成本管理(li)研究——基于全寿(shou)命周期(qi)理(li)论,现代商业,2011年第3期(qi)。

  2、王元坤,建设项目全寿命周期成(cheng)本最优(you)研究(jiu),现代商贸工业,2009年第1期。

  3、欧阳莉(li),建(jian)设(she)项目全寿命周(zhou)期成本控制,科(ke)技情报开(kai)发与经济,2008年第5期。

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